Покупката на апартамент в нова сграда преминава през различни етапи и не се свежда само до подписване на предварителен договор и последващ нотариален акт. В зависимост от това дали сградата е в началото на строителството, достигнала е груб строеж или вече е въведена в експлоатация, документите, които трябва да бъдат проверени, се различават.
При покупка „на зелено“ купувачът обикновено придобива бъдещ самостоятелен обект, който все още не съществува в напълно завършен вид. Това означава, че освен самия апартамент трябва да бъдат проверени собствеността върху земята, правото на строеж, разрешението за строеж, одобреният проект, статутът на инвеститора и условията, при които ще се прехвърли собствеността.
При завършена сграда проверката включва и документите за приключване на строителството, кадастралната схема на апартамента, данъчната оценка и актуалното състояние на имота в Имотния регистър.
Не всички документи се предоставят лично от купувача. Значителна част трябва да бъдат представени от продавача, инвеститора или строителя. Задачата на купувача е да се увери, че те са налични, актуални, взаимно съответстващи и проверени преди извършване на значително плащане.
Документ за собственост върху терена
Първата проверка е кой притежава земята, върху която се изгражда сградата. Инвеститорът може да бъде собственик на парцела, но е възможно строителството да се извършва и въз основа на учредено право на строеж.
Документът за собственост може да бъде нотариален акт, договор за покупко-продажба, акт за учредяване на право на строеж или друг документ, който удостоверява съответното вещно право.
От него трябва да се установи:
- кой е собственикът на поземления имот;
- съвпада ли собственикът с продавача или каква е връзката между тях;
- има ли учредено право на строеж;
- в чия полза е учредено това право;
- как е описан парцелът;
- съвпадат ли идентификаторът, площта и адресът с останалите документи;
- има ли съсобственици или други лица с права върху терена.
Когато собственикът на земята и инвеститорът са различни лица, трябва да се проследят договорните и вещните отношения между тях. Не е достатъчно продавачът само да заяви, че има право да предлага апартаментите. Това право трябва да се установява от надлежно вписани документи.
Актуална скица на поземления имот
Скицата идентифицира парцела според кадастралната карта. В нея се посочват идентификаторът на имота, площта, предназначението, границите и съседните поземлени имоти.
Скицата трябва да бъде сравнена с документа за собственост и с разрешението за строеж. Разминаване в идентификатора, площта или адреса не означава непременно, че сделката е невъзможна, но трябва да бъде обяснено и документално изяснено.
Особено внимание е необходимо при:
- обединяване или разделяне на парцели;
- промяна на кадастрални идентификатори;
- неприключили кадастрални процедури;
- разлика между стар план и действаща кадастрална карта;
- строителство върху повече от един поземлен имот.
Скицата на земята не трябва да се бърка със схемата на самия апартамент. Схема на самостоятелен обект може да бъде издадена, след като обектът е нанесен в кадастралната карта.
Удостоверение за тежести върху имота
Удостоверението за тежести е сред най-важните документи при всяка имотна сделка. То отразява вписванията, отбелязванията и заличаванията за права и тежести по отношение на конкретния имот към момента на изготвянето му.
Проверката може да покаже наличието на:
- договорни или законни ипотеки;
- възбрани;
- искови молби;
- право на ползване;
- право на строеж;
- вписани договори;
- други права на трети лица.
При новото строителство е възможно върху терена или правото на строеж да има ипотека в полза на банка, която финансира проекта. Това не означава автоматично, че апартаментът не трябва да бъде купен. Необходимо е обаче да има ясен механизъм за заличаване или освобождаване на конкретния обект от ипотеката.
В подобна ситуация трябва да се изясни:
- коя банка е ипотекарният кредитор;
- каква сума трябва да бъде платена за освобождаване на апартамента;
- по коя сметка се извършва плащането;
- кога банката издава съгласие за заличаване;
- дали освобождаването обхваща апартамента, мазето, гаража и идеалните части;
- какво се случва, ако строителството се забави или договорът бъде прекратен.
Удостоверението трябва да бъде актуално и да обхваща необходимия период. Освен удостоверение за конкретния имот може да е необходима и по-широка проверка по партидите на участващите лица. Точният обхват се определя от адвоката и нотариуса според особеностите на сделката.
Разрешение за строеж
Разрешението за строеж удостоверява, че компетентният орган е разрешил реализацията на одобрения инвестиционен проект. В него се посочват възложителят, обектът, местоположението и основните характеристики на строежа.
Купувачът трябва да се увери, че разрешението:
- се отнася точно за съответния парцел и проект;
- е влязло в сила;
- не е отменено;
- обхваща сградата и предназначението, представени в офертата;
- съответства на етапа на реалното строителство;
- не е загубило действие поради неспазени срокове.
Не е достатъчно да се види само първата страница на документа. При наличие на изменения, допълнения или преработки трябва да се проверят и свързаните административни актове.
Одобрени инвестиционни проекти
Одобреният инвестиционен проект показва какво е разрешено да бъде построено. Той включва архитектурна и други специализирани части, свързани с конструкцията и инсталациите.
За купувача най-важна е архитектурната документация, от която могат да се проверят:
- местоположението на апартамента;
- номерът на обекта;
- етажът;
- предназначението на помещенията;
- разпределението;
- прилежащите части;
- общите части;
- терасите;
- изложението;
- достъпът до апартамента;
- местоположението на гаража или паркомястото.
Рекламна схема, брокерска презентация или компютърна визуализация не заместват одобрения архитектурен проект. Към предварителния договор трябва да има достатъчно ясно приложение, по което бъдещият имот може да бъде индивидуализиран.
Ако купувачът иска промени в разпределението, те трябва да бъдат допустими и надлежно съгласувани. Устна уговорка за преместване на стени, врати или инсталации не е достатъчна.
Документи за статута на инвеститора
Когато продавачът е търговско дружество, трябва да се провери неговото актуално състояние. От значение е кой представлява дружеството и дали лицето, което подписва договора, има необходимите права.
Проверяват се най-малко:
- наименованието и единният идентификационен код;
- законният представител;
- начинът на представляване;
- евентуални производства по несъстоятелност или ликвидация;
- пълномощното, когато договорът се подписва от пълномощник;
- връзката между инвеститора, собственика на земята и строителя.
Когато има няколко дружества, участващи в проекта, договорът трябва ясно да показва кое от тях е продавач, кое получава плащанията и кое носи отговорност за изпълнението.
Предварителен договор
Предварителният договор е основният документ при покупка на жилище, което все още не е готово за окончателно прехвърляне. В него страните се задължават при определени условия да сключат окончателен договор.
Той трябва да индивидуализира възможно най-точно бъдещия имот. Необходимо е да бъдат посочени апартаментът, етажът, площта, прилежащите части, процентът идеални части и евентуалното паркомясто или гараж.
Добре изготвеният предварителен договор урежда:
- общата продажна цена;
- включен ли е данък върху добавената стойност;
- размерите и падежите на отделните плащания;
- етапите на строителството, с които са обвързани вноските;
- крайния срок за завършване;
- срока за сключване на нотариален акт;
- степента на завършеност на апартамента;
- материалите и оборудването;
- допустимите отклонения в площта;
- последиците при разлика в квадратурата;
- неустойките при забавяне;
- условията за прекратяване;
- връщането на платените суми;
- отговорността при тежести;
- процедурата за предаване на имота;
- гаранционните задължения.
Договорът не трябва да бъде подписван само въз основа на уверението, че е „стандартен“. Клаузите трябва да бъдат прегледани от адвокат, който защитава интереса на купувача, а не само от юрист на инвеститора.
Приложения към предварителния договор
Приложенията са също толкова важни, колкото основният текст. Без тях може да остане неясно какво точно трябва да получи купувачът.
Към договора е подходящо да бъдат приложени:
- схема на апартамента;
- схема на гаража или паркомястото;
- таблица с площите;
- описание на прилежащите части;
- техническа спецификация;
- степен на завършеност;
- списък на вложените материали;
- график за плащанията;
- строителен график, когато е договорен;
- одобрени от страните промени.
Техническата спецификация трябва да използва конкретни характеристики, а не само общи изрази като „висок клас“, „луксозни материали“ или „качествена дограма“.
Документи за достигнатия етап на строителството
В хода на строителството се съставят различни актове и протоколи. За купувача особено значение имат документите, свързани със завършването на конструкцията, приемането на строежа и разрешаването на неговото използване.
Акт образец 14
Акт 14 е свързан с приемането на конструкцията на сградата. Достигането на груб строеж има съществено значение за развитието на проекта и възможностите за извършване на определени сделки.
Този документ не означава, че апартаментът е готов за обитаване. След него остават фасадата, инсталациите, общите части, довършителните работи и процедурите по приемане на сградата.
Акт образец 15
С Акт 15 строежът се предава от строителя на възложителя и се установява състоянието му при завършване. Документът е част от процедурата преди въвеждането в експлоатация.
Наличието на Акт 15 също не означава само по себе си, че сградата може законно да бъде използвана като въведена в експлоатация.
Документ за въвеждане в експлоатация
В зависимост от категорията на строежа приложимият окончателен документ може да бъде разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация.
Той показва, че е приключила съответната административна процедура за законно използване на сградата. Преди покупка на напълно завършен апартамент трябва да се провери дали документът обхваща точно съответната сграда или вход.
Подробно обяснение на отделните строителни етапи можете да намерите в публикацията за Акт 14, Акт 15 и Акт 16.
Схема на самостоятелния обект
При завършена и нанесена в кадастъра сграда за апартамента се издава схема на самостоятелен обект. Тя съдържа неговия кадастрален идентификатор, адрес, етаж, площ, предназначение и съседни обекти.
Схемата трябва да бъде сравнена с:
- предварителния договор;
- архитектурния проект;
- нотариалния акт на продавача, когато такъв вече е издаден;
- реално изпълнения апартамент;
- таблицата с площите;
- данъчната оценка.
За апартамент документът е схема на самостоятелен обект, докато за поземлен имот се издава скица. Точното кадастрално индивидуализиране е необходимо при окончателното нотариално прехвърляне.
Удостоверение за данъчна оценка
При окончателната сделка се представя данъчна оценка, издадена от съответната община. Данните в нея трябва да съответстват на документа за собственост и кадастралната схема.
Особено внимание се обръща на:
- собственика;
- адреса;
- идентификатора;
- площта;
- предназначението;
- прилежащите части;
- наличието на декларирани задължения.
Когато има несъответствие в адреса или описанието, може да бъде необходимо допълнително удостоверение или корекция преди сделката.
Документ за собственост на продавача
Ако апартаментът вече е обособен и продавачът е придобил право на собственост върху него, трябва да бъде представен съответният документ за собственост.
При покупка директно от инвеститор правната конструкция може да бъде различна според етапа на строителството и начина, по който са учредени правата. Поради това не трябва да се разчита на универсален списък без анализ на конкретния проект.
Адвокатът трябва да проследи последователността на собствеността и да установи дали продавачът действително може да прехвърли всички договорени права.
Нотариален акт за покупко-продажба
Окончателното прехвърляне на собствеността върху апартамента се извършва с нотариален акт. Преди подписването нотариусът извършва законовите проверки и изисква необходимите документи.
Нотариалният акт трябва точно да описва:
- страните по сделката;
- апартамента;
- кадастралния идентификатор;
- площта;
- етажа;
- предназначението;
- мазето или склада;
- идеалните части от общите части;
- идеалните части от земята или правото на строеж;
- гаража или паркомястото, когато са предмет на сделката;
- продажната цена;
- начина на плащане;
- приложимите декларации.
Преди подписване описанието трябва да се сравни с предварителния договор и всички приложения. Не трябва да се приема, че всяко договорено право е включено автоматично в нотариалния акт.
Документи за плащанията
Всяко извършено плащане трябва да може да бъде доказано. Най-сигурният подход обикновено е сумите да се превеждат по посочена в договора банкова сметка с ясно основание.
Купувачът трябва да пази:
- платежните нареждания;
- банковите извлечения;
- фактурите;
- разписките, когато са допустими и приложими;
- погасителния план;
- кореспонденцията за промяна на падежи;
- банковото потвърждение при кредит;
- документите за плащане към ипотекарен кредитор.
Получателят на сумата трябва да съвпада с уговореното в договора. Превод към друго дружество или физическо лице без ясно правно основание създава допълнителен риск.
Документи при покупка с ипотечен кредит
Когато покупката се финансира от банка, се изисква допълнителен комплект документи. Точният списък се определя от кредитната институция и зависи от етапа на строителството.
Обичайно се изискват:
- документи за доходите на купувача;
- предварителен договор;
- документи за собственост;
- удостоверение за тежести;
- кадастрална схема или скица;
- разрешение за строеж;
- документи за етапа на строителството;
- оценка на имота;
- застраховка;
- документи за учредяване на ипотека.
Банковото одобрение не замества независимата правна проверка. Банката оценява риска преди всичко от гледна точка на кредита и обезпечението, докато адвокатът на купувача трябва да защитава неговите договорни и имуществени интереси.
Приемо-предавателен протокол
При предаването на готовия апартамент се подписва приемо-предавателен протокол. В него трябва да се опишат състоянието на жилището, предадените ключове, показанията на измервателните уреди и установените дефекти.
Преди подписване трябва да се проверят:
- стените, подовете и таваните;
- дограмата;
- входната врата;
- терасите;
- електрическите изводи;
- ВиК връзките;
- отоплението или климатизацията;
- мазето;
- гаражът или паркомястото;
- общите части, когато проверката е възможна.
Всеки забелязан недостатък трябва да бъде описан конкретно, заедно със срок за отстраняване. Формулировка от типа „има дребни забележки“ не защитава достатъчно купувача.
Гаранционни документи и технически паспорти
След завършването трябва да се получи информация за гаранциите на вложените системи и съоръжения. Това може да включва дограма, входни врати, асансьори, отоплителни съоръжения, климатизация и контрол на достъпа.
Важно е да се установи:
- кой приема гаранционните сигнали;
- по какъв начин се подават;
- какви са сроковете;
- кои дефекти са включени;
- кои действия на собственика могат да прекратят гаранцията;
- кой поддържа общите инсталации.
Документите за гаранцията трябва да бъдат съхранени заедно с договора, протоколите и платежните документи.
Практичен списък преди подписване
Преди предварителния договор проверете:
- собствеността върху земята;
- правото на строеж;
- актуалните тежести;
- разрешението за строеж;
- одобрената архитектурна документация;
- статута и представителството на инвеститора;
- точната схема на апартамента;
- техническата спецификация;
- цената и графика на плащанията;
- сроковете и неустойките.
Преди нотариалната сделка проверете:
- актуалното удостоверение за тежести;
- кадастралната схема;
- данъчната оценка;
- документа за собственост на продавача;
- документа за достигнатия строителен етап;
- документа за въвеждане в експлоатация, когато е приложим;
- освобождаването от ипотека;
- окончателния текст на нотариалния акт;
- доказателствата за направените плащания.
При предаването на жилището проверете:
- съответствието с одобрения план;
- договорената степен на завършеност;
- качеството на видимото изпълнение;
- работата на инсталациите;
- наличието на дефекти;
- ключовете и контролните устройства;
- показанията на измервателните уреди;
- гаранционните документи.
Защо независимата правна проверка е необходима
Наличието на всички документи не означава автоматично, че сделката е безопасна. Те трябва да бъдат разгледани като свързана последователност.
Необходимо е да се установи дали собствеността е непрекъсната, правото на строеж е валидно, сградата се изпълнява по одобрения проект, плащанията са защитени и продавачът може да прехвърли конкретния апартамент без непредвидени тежести.
Особено внимателна проверка е необходима, когато:
- сградата е в начален етап;
- земята и инвеститорът са собственост на различни лица;
- проектът е банково финансиран;
- има ипотека върху парцела;
- цената се плаща почти изцяло преди завършването;
- няма ясни неустойки при забавяне;
- гаражът или паркомястото са описани неясно;
- площите в различните документи не съвпадат;
- продавачът предлага подписване без достатъчно време за проверка.
Подробен преглед на рисковете преди сключване на сделка можете да намерите и в ръководството какво да проверите преди покупка на апартамент в строеж.
Документите са основата на сигурната покупка
При покупка на апартамент ново строителство документите не са административна формалност. Те показват кой има право да строи и продава, какво точно ще бъде изградено, какви тежести съществуват и при какви условия купувачът ще придобие собствеността.
Най-сигурният подход е проверката да започне преди плащането на депозит или резервационна такса. Предварителният договор, приложенията, строителните документи и механизмът за освобождаване от тежести трябва да бъдат изяснени предварително, а не непосредствено преди нотариалната сделка.
Когато документите са подредени, взаимно съответстващи и проверени от независим специалист, купувачът може да вземе по-информирано решение и да намали риска от бъдещи правни и финансови проблеми.
