Обявената цена е сред първите характеристики, които купувачът проверява при избор на апартамент ново строителство. Самата сума обаче не е достатъчна, за да се направи реално сравнение между две жилища. Едната оферта може да включва склад, идеални части и определена степен на завършеност, а при друга част от тези елементи да се заплащат отделно.
Различия може да има и при начина на представяне на площта. В една оферта цената може да бъде изчислена върху общата площ с включени идеални части, а в друга да бъде подчертана само вътрешната площ на апартамента. Паркомястото, гаражът, довършителните работи и разходите по нотариалната сделка също невинаги са част от обявената стойност.
Затова въпросът не трябва да бъде само „Колко струва апартаментът?“, а „Какво точно получавам срещу тази цена?“. Отговорът трябва да бъде записан ясно в ценовото предложение, предварителния договор и приложенията към него.
Защо една цена на квадратен метър може да бъде подвеждаща
Цената на квадратен метър е удобен ориентир, но не показва автоматично коя оферта е по-добра. Тя трябва да бъде разглеждана заедно с начина, по който е формирана площта.
Например два апартамента могат да бъдат обявени с еднаква обща площ, но да разполагат с различна реално използваема вътрешна квадратура. При единия делът на общите части може да бъде по-голям, а при другия повече от площта да остава в самото жилище.
Преди да сравнявате цените, проверете:
- върху каква площ е изчислена цената на квадратен метър;
- включени ли са идеалните части от общите части;
- включени ли са терасите;
- има ли прилежащ склад или мазе;
- посочена ли е отделно чистата площ;
- как е описана застроената площ;
- съвпадат ли площите в рекламата и договора.
Най-ниската цена на квадратен метър невинаги означава най-ниска цена за реално използваемата жилищна площ. По-важно е да разберете каква част от платената квадратура ще използвате ежедневно.
Каква площ обикновено участва в цената
При новото строителство най-често се срещат няколко различни понятия за площ. Те не трябва да се използват като взаимозаменяеми, защото описват различни елементи от имота.
Чиста или използваема площ
В практиката с израза „чиста площ“ обикновено се обозначава пространството вътре в апартамента, което купувачът използва непосредствено. Точното съдържание на термина обаче трябва да се уточни в документите, защото в рекламните материали може да бъде употребяван по различен начин.
Тази площ дава най-добра представа дали жилището е достатъчно за нуждите на домакинството, но не винаги е площта, върху която се изчислява крайната цена.
Застроена площ
Застроената площ на апартамента може да включва вътрешното пространство и части от ограждащите стени според начина на измерване и оформяне на проекта. Тя обикновено е по-голяма от свободната използваема площ.
Купувачът трябва да поиска таблица с площите, а не да разчита само на схематичния план. На архитектурното разпределение мебелите и помещенията може да изглеждат просторни, но реалните размери трябва да бъдат проверени по числовите данни.
Общи части
Към апартамента се прехвърлят и идеални части от общите части на сградата. Те могат да бъдат свързани със стълбището, входното фоайе, коридорите, асансьорната шахта, покрива, конструктивните елементи и други части, които обслужват сградата.
Купувачът не получава конкретно очертан участък от тях за лично ползване. Той придобива идеален дял, който е неразделно свързан със собствеността върху апартамента.
Цената често се определя върху сбор от застроената площ на жилището и съответните идеални части. Затова при оферта за апартамент с обща площ 90 кв.м не бива автоматично да се приема, че всички 90 кв.м се намират вътре в жилището.
Какво представлява общата площ на апартамента
В продажбените оферти „обща площ“ обичайно се използва за сбор от площта на самостоятелния обект и прилежащия му дял от общите части. Точната методика трябва да бъде описана от инвеститора.
Поискайте разбивка, която показва отделно:
- площ на самия апартамент;
- процент и квадратура на общите части;
- площ на терасите;
- площ на склада или мазето;
- обща площ, върху която се формира цената;
- цена на квадратен метър;
- крайна продажна цена.
Така ще можете да сравнявате различните жилища при еднакви критерии. Само сравняването на крайната квадратура може да създаде погрешна представа, особено ако проектите имат различна организация на общите части.
Включени ли са мазето и складът
При някои апартаменти е предвидено прилежащо избено или складово помещение. То може да бъде включено в общата цена, но е възможно да бъде калкулирано отделно.
Проверете как е описано помещението:
- като прилежаща част към апартамента;
- като отделен самостоятелен обект;
- като помещение с право на ползване;
- като включена или допълнително платима площ.
Важно е да се уточнят номерът, местоположението и площта му. Изразът „апартаментът има склад“ не е достатъчен, когато складът не е ясно индивидуализиран в договорната документация.
Практическата му стойност също има значение. Малко, влажно или трудно достъпно помещение не е равностойно на сух склад с нормален достъп от жилищната сграда.
Паркомястото обикновено има отделна цена
Паркомястото или гаражът много често не са включени в основната цена на апартамента. Те се предлагат като отделен обект или чрез различна правна форма, която трябва да бъде проверена предварително.
Когато видите реклама за жилищен проект с паркиране, не приемайте автоматично, че към всяко жилище е включено безплатно място.
Попитайте:
- задължителна ли е покупката на паркомясто;
- каква е отделната му цена;
- включен ли е данъкът в тази цена;
- представлява ли самостоятелен гараж;
- представлява ли паркомясто в общ гараж;
- прехвърля ли се собственост или право на ползване;
- има ли отделни идеални части;
- включена ли е гаражната врата и контролът на достъпа;
- каква ще бъде месечната такса за поддръжка.
Проверете и реалните размери. Не всяко формално очертано място позволява лесно паркиране на по-голям автомобил. Колони, стени, рампи и съседни места могат да ограничат използването му.
Идеалните части от земята включени ли са в цената
В зависимост от структурата на проекта купувачът може да придобие идеални части от земята или право на строеж върху нея. Това трябва да бъде описано в предварителния и окончателния договор.
Не е правилно да се приема, че към всеки апартамент автоматично се прехвърля определена част от парцела. Правната структура зависи от собствеността върху терена, начина на изграждане и договорените права.
Купувачът трябва да провери:
- какво право върху земята се прехвърля;
- включено ли е то в цената;
- как е изчислен съответният дял;
- има ли части от двора с отделен режим;
- предоставя ли се право на лично ползване на двор;
- може ли паркомястото да бъде свързано с идеални части от терена.
Особено внимание е необходимо при апартаменти с двор. Дворното пространство може да е собственост, идеална част с договорено ползване или обща част, предоставена за използване от конкретен собственик. Тези варианти имат различно значение.
Каква степен на завършеност влиза в цената
Един от най-важните елементи е състоянието, в което апартаментът ще бъде предаден. Изрази като „по БДС“, „на шпакловка и замазка“ или „до ключ“ не са достатъчни без подробна техническа спецификация.
Инвеститорът трябва ясно да посочи кои строителни и монтажни работи са включени.
При жилище на шпакловка и замазка цената може да включва:
- изградени вътрешни преградни стени;
- изпълнена подова замазка;
- обработени стени;
- монтирана външна дограма;
- поставена входна врата;
- изградени електрически изводи;
- ВиК изводи до определени точки;
- изпълнени вертикални щрангове;
- тераси според проектната спецификация;
- завършена фасада и общи части.
Точният обхват се различава между проектите. Възможно е електрическата инсталация да бъде завършена до конзоли, но осветителните тела и част от крайните механизми да не са включени. Банята може да има изводи, но без хидроизолация, плочки, санитария и смесители.
Затова към договора трябва да има приложение с конкретно описание на предаваното състояние.
Какво обикновено не е включено при предаване на шпакловка и замазка
Когато жилището не се предлага завършено „до ключ“, купувачът трябва да предвиди значителен допълнителен бюджет.
Обичайно извън основната цена могат да останат:
- подовите настилки;
- боядисването;
- интериорните врати;
- плочките в банята;
- санитарното оборудване;
- кухненските мебели;
- електроуредите;
- осветителните тела;
- вградените гардероби;
- климатиците;
- мебелите;
- завесите и щорите;
- част от декоративните елементи.
Необходимо е да се провери и дали стените са готови директно за боядисване. Терминът „шпакловка“ не означава непременно, че не са необходими допълнително изравняване, фина обработка и грундиране.
Какво означава цена „до ключ“
Апартаментът „до ключ“ обикновено се предава с изпълнени основни довършителни работи, но съдържанието на пакета може да бъде различно при всеки инвеститор.
Възможно е цената да включва:
- боядисани стени и тавани;
- поставени подови настилки;
- завършена баня;
- монтирани интериорни врати;
- контакти и ключове;
- осветление в определени помещения;
- отоплителни или климатични решения;
- кухненско обзавеждане при специален пакет.
Дори при оферта „до ключ“ мебелите и кухнята невинаги са включени. Понякога представеният интериор е само примерна визуализация или отделно платим дизайнерски пакет.
Поискайте конкретен списък на материалите, производителите, моделите и допустимите алтернативи. Ако договорът позволява едностранна замяна с „еквивалентен продукт“, трябва да бъде уточнено по какви показатели се определя еквивалентността.
Включени ли са терасите и тяхното завършване
Терасите участват в площта и цената според проекта и приетия начин на изчисление. Освен квадратурата трябва да се провери в какво състояние ще бъдат предадени.
В цената може да са включени:
- хидроизолация;
- замазка с наклон;
- външна настилка;
- парапет;
- сифон или друг начин за отводняване;
- фасадно осветление;
- изводи за външни климатични тела.
Проверете дали върху терасата ще бъдат разположени технически съоръжения, които ограничават използваемата площ. Мястото на външните тела на климатиците може да промени начина, по който ще използвате пространството.
Общите части част ли са от цената
Купувачът заплаща своя дял от общите части, но трябва да се интересува и от тяхната степен на завършеност.
Техническата спецификация може да описва:
- настилки в коридорите и стълбището;
- облицовки и боядисване;
- парапети;
- входна врата;
- домофон или видеодомофон;
- контрол на достъпа;
- пощенски кутии;
- асансьор;
- осветление;
- озеленяване;
- алеи и дворно пространство.
Красивата визуализация на входното фоайе не е договорна гаранция, ако материалите и елементите не са посочени в писмена спецификация.
Следва да се разграничат и разходите за изграждане от бъдещите разходи за поддръжка. Това, че асансьорът, дворът или системата за достъп са включени в продажната цена, не означава, че последващото им обслужване ще бъде безплатно.
Включен ли е ДДС в обявената цена
При оферта от инвеститор трябва изрично да бъде посочено дали обявената цена е крайна и дали включва приложимия данък върху добавената стойност.
Това е особено важно при:
- цени на квадратен метър;
- отделно предлагани паркоместа;
- гаражи;
- складови помещения;
- офиси или ателиета;
- допълнителни довършителни пакети.
В рекламата може да бъде посочена базова цена, а в ценовото предложение да има допълнително начисление. Затова поискайте крайната сума, която ще бъде записана в договора, а не само ориентировъчна цена на квадратен метър.
Ценовото предложение трябва ясно да показва:
- нетна стойност, когато е приложимо;
- размер на начисления данък;
- крайна цена;
- валута;
- начин на преизчисляване при плащане;
- срок на валидност на предложението.
Възможни ли са промени в крайната цена
Предварителният договор трябва да показва дали цената е окончателна и при какви обстоятелства може да бъде променена.
Разлика може да възникне при:
- окончателно заснемане на апартамента;
- промяна в площта;
- избрани допълнителни довършителни работи;
- промяна, поискана от купувача;
- добавяне на склад или паркомясто;
- договорена индексация;
- промени в данъчното третиране;
- забавяне на плащане от купувача.
Особено важна е клаузата за отклонение в площта. Трябва да бъде посочено дали цената се преизчислява, от какъв размер на разликата и по каква цена на квадратен метър.
Не приемайте устно уверение, че „няма да има промени“. Крайната цена и допустимите корекции трябва да бъдат записани ясно.
Как схемата на плащане влияе върху цената
При новото строителство плащането често се извършва на етапи. Част от инвеститорите предлагат различни условия според размера на първоначалната вноска и срока за изплащане.
Примерният график може да бъде обвързан с:
- резервация;
- подписване на предварителен договор;
- достигане на определен строителен етап;
- Акт 14;
- Акт 15;
- въвеждане в експлоатация;
- нотариално прехвърляне;
- предаване на владението.
По-голямото ранно плащане понякога е свързано с ценово предимство, но увеличава средствата, които купувачът предоставя преди окончателното завършване. Решението трябва да се вземе след правна проверка на проекта, инвеститора и договорните гаранции.
Информация за значението на отделните етапи може да намерите в статията за Акт 14, Акт 15 и Акт 16.
Резервационната такса част ли е от цената
При избор на конкретен апартамент може да се изисква резервационна такса или депозит. Преди плащането трябва да бъде уточнено дали сумата се приспада от продажната цена.
В резервационния документ проверете:
- за кой точно апартамент се отнася;
- каква е крайната договорена цена;
- колко време е валидна резервацията;
- приспада ли се сумата от първата вноска;
- при какви условия се възстановява;
- какво се случва, ако купувачът не бъде одобрен за кредит;
- какво се случва, ако продавачът промени условията;
- кой получава плащането.
Резервационната такса не трябва да бъде разглеждана като маловажна формалност. Тя може да бъде невъзстановима според условията на документа.
Нотариалните разходи обикновено не са включени
Основната продажна цена най-често не включва всички разходи по окончателната сделка. Купувачът трябва да предвиди отделен бюджет за местен данък при придобиване, нотариална такса и такса за вписване.
Окончателният акт за придобиване на недвижимия имот подлежи на вписване в Имотния регистър, като за вписването се дължи държавна такса. Размерът на конкретните разходи зависи от стойността и особеностите на сделката.
Към допълнителните разходи може да се отнесат:
- местен данък при придобиване;
- нотариална такса;
- такса за вписване;
- банкови такси;
- разход за оценка на имота;
- такса за учредяване и вписване на ипотека;
- имуществена застраховка;
- адвокатска проверка;
- преводи и пълномощни, когато са необходими.
При покупка във Варна местният данък се заплаща към общината и не бива да се смесва с ежегодния данък върху недвижимия имот.
Комисионата на посредник включена ли е
Когато покупката се извършва чрез агенция или друг посредник, трябва да се уточни дали купувачът дължи комисиона.
При директна продажба от инвеститора може да няма отделна комисиона за купувача, но това не трябва да се предполага без потвърждение.
Проверете:
- има ли посреднически договор;
- кой заплаща възнаграждението;
- какъв е размерът му;
- включен ли е данък;
- кога става дължимо;
- възстановява ли се при несключена сделка;
- какви услуги покрива.
Комисионата е отделна от продажната цена, освен ако изрично не е записано друго.
Присъединяването към комунални услуги включено ли е
Инвеститорът обикновено изгражда основните инсталации на сградата, но купувачът трябва да провери какво остава необходимо след предаването.
Възможно е да има отделни действия или разходи за:
- откриване на индивидуални партиди;
- електромери и водомери;
- интернет и телевизия;
- газоснабдяване, когато е приложимо;
- дистанционно отчитане;
- активиране на система за достъп;
- допълнителни уреди и контролери.
Необходимо е да се уточни дали измервателните устройства са монтирани, пломбирани и готови за прехвърляне към новия собственик.
Таксата за поддръжка не е част от покупната цена
Някои нови сгради имат асансьор, контрол на достъпа, видеонаблюдение, озеленяване, подземен гараж или други общи съоръжения. Те създават бъдещи разходи за управление и поддръжка.
Преди покупка проверете:
- има ли предварително определена такса;
- как се изчислява;
- плаща ли се на квадратен метър или на обект;
- включва ли паркоместата;
- какви услуги покрива;
- кой ще управлява сградата;
- има ли дългосрочен договор с обслужващо дружество;
- може ли таксата да бъде променяна.
Това е текущ разход след придобиването и обикновено не е включен в продажната цена.
Обзавеждането от визуализациите рядко е включено
Рекламните изображения често показват напълно обзаведени дневни, кухни и спални. Тяхната цел е да представят възможното бъдещо излъчване на жилището, но това не означава, че мебелите са част от офертата.
При оглед на визуализации разграничете:
- архитектурните елементи;
- реално договорената степен на завършеност;
- примерното обзавеждане;
- допълнително платимия дизайнерски пакет;
- декоративните елементи, които няма да бъдат изпълнени.
В договора трябва да бъдат описани само елементите, които инвеститорът реално ще предостави.
Как да сравните правилно две оферти
За да направите обективно сравнение, създайте таблица с еднакви критерии.
За всеки апартамент запишете:
- крайна цена с всички приложими данъци;
- площ на жилището;
- идеални части;
- обща площ;
- склад или мазе;
- цена на паркомясто;
- степен на завършеност;
- очакван бюджет за ремонт;
- разходи по сделката;
- месечна поддръжка;
- срок за завършване;
- схема на плащане.
Така може да се окаже, че по-скъпият на пръв поглед апартамент е по-изгоден, защото включва склад, по-добро завършване или по-голяма използваема площ. Възможен е и обратният вариант – привлекателната базова цена да нарасне значително след добавяне на паркомясто, довършителни работи и разходи по сделката.
Какво трябва да пише в ценовото предложение
Не разчитайте единствено на разговор, реклама или публикувана цена в интернет. Поискайте писмено предложение за конкретния апартамент.
То трябва да съдържа:
- номер и етаж на жилището;
- точни площи;
- цена на квадратен метър;
- крайна продажна цена;
- информация за включения данък;
- склад, мазе или други прилежащи части;
- цена и статут на паркомястото;
- степен на завършеност;
- график на плащанията;
- срок на валидност;
- възможни допълнителни разходи.
Следващата стъпка е данните от предложението да бъдат прехвърлени коректно в предварителния договор и приложенията към него.
Практичен списък преди подписване
Преди да платите резервационна сума или да подпишете договор, проверете:
- коя площ участва в цената;
- колко е реалната площ на апартамента;
- какъв е делът на общите части;
- включени ли са терасите;
- има ли склад или мазе;
- включени ли са идеални части от земята;
- какво е състоянието при предаване;
- включен ли е приложимият данък;
- колко струва паркомястото;
- има ли задължителна покупка на гараж;
- какви довършителни работи остават;
- има ли допълнителна комисиона;
- какви са разходите по сделката;
- предвидена ли е такса за поддръжка;
- може ли цената да бъде променена;
- какво става при разлика в площта;
- приспада ли се резервационната такса;
- кога се извършва всяка вноска.
Крайната цена е повече от числото в обявата
Цената на апартамент ново строителство трябва да се разглежда като съвкупност от имота, прилежащите му части, степента на завършеност и всички необходими допълнителни плащания.
Обявената стойност може да включва апартамента и идеалните части, но да не включва паркомясто, довършителни работи, нотариални разходи и бъдеща поддръжка. При друга оферта част от тези елементи могат да бъдат включени в общ пакет.
Най-сигурният начин да разберете реалната цена е да поискате подробна писмена разбивка и да я сравните с предварителния договор. Всеки важен елемент трябва да бъде описан конкретно – от площта и склада до материалите, плащанията и условията за евентуална промяна.
Когато знаете не само колко плащате, а и какво точно получавате, можете да сравните различните предложения много по-точно и да планирате реалния бюджет за своя бъдещ дом.
