При покупка на имот често се стига до момент, в който купувачът трябва да внесе определена сума преди заплащането на цялата продажна цена. В разговорите тя може да бъде наречена капаро, депозит, резервационна сума, аванс или задатък.
На пръв поглед тези думи изглеждат като различни наименования на едно и също плащане. На практика обаче е важно не само как е наречена сумата, а какво точно е договорено между страните: защо се плаща, част ли е от цената, при какви условия се приспада от следващо плащане и какво се случва с нея, ако сделката не продължи.
Именно затова при покупка на жилище е по-полезно да се разбира ролята на конкретното плащане, отколкото да се търси универсално значение на думата „капаро“.
Защо изобщо се плаща сума преди окончателната сделка
Покупката на недвижим имот рядко приключва в момента, в който купувачът избере апартамента.
Между избора на жилище и окончателното прехвърляне могат да стоят различни етапи – уточняване на условията, подготовка на документи, сключване на предварителен договор, организиране на финансиране или изчакване на определен етап от строителството.
Затова в практиката може да бъде предвидено предварително плащане.
То може например да има за цел:
- да потвърди сериозното намерение на купувача;
- да бъде част от договорената продажна цена;
- да е свързано с резервация на конкретен имот;
- да представлява първа вноска по договорена схема на плащане;
- да има обезпечителна функция, ако страните изрично са уговорили това.
Тези хипотези не са автоматично еднакви. Точната функция на сумата следва от конкретния документ и договорените условия.
Какво означава „капаро“ при покупка на имот
„Капаро“ е много разпространена дума в ежедневния език. Купувачи, продавачи и посредници често я използват за сума, която се плаща в началото на сделката.
Самото използване на думата обаче не дава автоматичен отговор на всички въпроси.
Една сума, наречена „капаро“, може според конкретната договорка да бъде:
- част от продажната цена;
- предварително плащане;
- сума за резервация;
- договорен задатък;
- плащане с друга конкретно описана функция.
Ето защо е важно да не се прави извод само от заглавието на документа или от думата, използвана в разговор.
По-същественият въпрос е как са описани правата и задълженията на страните.
А какво представлява депозитът
„Депозит“ също се използва широко в имотната практика, но няма едно универсално значение за всяка сделка.
При определени сделки може да става дума за резервационен депозит, чрез който конкретен апартамент временно се изважда от активно предлагане при определени условия.
При други случаи думата може да бъде използвана за сума, която впоследствие се приспада от продажната цена.
Следователно въпросът „капаро или депозит?“ сам по себе си не е достатъчен.
По-полезно е купувачът да знае:
- на кого се плаща сумата;
- на какво основание;
- за кой конкретен имот;
- за какъв период;
- приспада ли се от продажната цена;
- какво следва след плащането;
- как са уредени случаите, при които сделката не достига до следващия етап.
Когато тези условия са ясни, самото наименование става значително по-малко объркващо.
Капаро и депозит не трябва автоматично да се приемат за задатък
Тук се намира една от най-важните разлики.
В българското право съществува конкретно уреден институт – задатъкът.
Задатъкът има определена от закона функция: той служи като доказателство за сключването на договора и обезпечава неговото изпълнение.
Това означава, че задатъкът не бива автоматично да се приравнява към всяка предварително платена сума.
Фактът, че в разговор дадено плащане е наречено „капаро“, не означава непременно, че за него автоматично се прилагат правилата за задатъка.
Значение има договореното между страните.
Как работи задатъкът
При действително уговорен задатък законът предвижда конкретни последици при неизпълнение.
Ако страната, която е дала задатъка, не изпълни задължението си, при предвидените от закона условия другата страна може да се откаже от договора и да го задържи.
Ако неизпълнението е от страната, която е получила задатъка, изправната страна при отказ от договора може да поиска сумата в двоен размер.
Това е причината думата „задатък“ да не трябва да се използва механично като синоним на всяко капаро или депозит.
Каква е разликата между депозит и аванс
Авансовото плащане има друга основна логика.
При него част от дължимата цена се плаща предварително.
Например при жилище в процес на строителство цената може да бъде разпределена на няколко вноски, свързани с предварително определени моменти или строителни етапи.
В такъв случай първата сума може да бъде част от общата цена.
Това е различно от въпроса дали сумата има функцията на задатък.
Една добре организирана схема на плащане ясно показва:
- общата продажна цена;
- размера на всяка вноска;
- кога се дължи;
- към какво се отнася;
- каква сума остава за плащане;
- как се документира извършеното плащане.
При покупка на ново строителство това създава прозрачност и за двете страни.
Най-важно е какво пише в документа
При имотните сделки терминологията може да бъде различна, но добрата договорна рамка трябва да дава ясен отговор какво представлява всяко плащане.
Ако например при резервация на апартамент се плаща определена сума, документът е добре да посочва как тя се отразява на последващата сделка.
Купувачът трябва да може лесно да разбере:
- какъв е размерът на сумата;
- за кой точно апартамент се отнася;
- какво действие следва след плащането;
- приспада ли се сумата от цената;
- до кога важат съответните условия;
- какво се случва при преминаване към предварителен договор.
Това не означава, че предварителните плащания са нещо необичайно или притеснително. Напротив – те са част от организацията на множество сделки.
Важно е просто ролята им да бъде ясно описана.
Резервационният депозит има практическа функция
При новото строителство купувачът често избира конкретен апартамент измежду наличните жилища в даден проект.
Когато страните се договорят за резервация, идеята обикновено е избраният имот да бъде запазен за определен период, през който да се организират следващите стъпки.
Това може да даде необходимото време за:
- уточняване на параметрите на покупката;
- подготовка на документацията;
- организиране на собствените средства;
- обсъждане на банково финансиране;
- подготовка на следващия договорен етап.
За купувача това създава по-подреден процес, а за продавача показва реално намерение за придобиване на конкретното жилище.
Именно затова резервацията трябва да се разглежда като част от процеса по покупка, а не изолирано от останалите етапи.
Как сумата се свързва с предварителния договор
При много сделки след първоначалното договаряне се стига до предварителен договор за апартамент.
В него вече се описват основните параметри на бъдещата окончателна сделка – конкретният имот, цената, начинът на плащане, сроковете и други договорени условия.
Ако преди това е направено плащане, трябва да бъде ясно как то се отчита.
Например сумата може:
- да бъде приспадната от първата договорна вноска;
- да бъде включена в общата вече платена част от цената;
- да запази самостоятелна договорена функция;
- да бъде третирана по друг начин, ако страните изрично са го предвидили.
Това е една от причините платежните документи и договорите да се разглеждат като свързани части от една и съща сделка.
Какво е важно при покупка с ипотечен кредит
Когато част от цената ще бъде финансирана чрез банка, времето между избора на имота и окончателното кредитно решение може да бъде по-дълго.
Затова още при планирането на покупка на апартамент с ипотечен кредит е полезно купувачът да знае как собствените му средства се разпределят между първоначалните плащания и последващото банково финансиране.
Предварителната консултация с банка може да даде по-ясна представа за:
- необходимото собствено участие;
- ориентировъчния размер на финансирането;
- документите, които ще бъдат необходими;
- времето за разглеждане на кредита;
- етапа, на който може да се финансира имот в строеж.
Така плащанията по сделката могат да бъдат планирани по-спокойно и реалистично.
При ново строителство плащанията често са част от по-голяма схема
При готов имот периодът между първоначалната договорка и нотариалното прехвърляне може да бъде сравнително кратък.
При ново строителство процесът може да преминава през повече етапи.
Затова първоначалното капаро или депозит не трябва да се разглежда отделно от останалия график.
Купувачът трябва да има ясна представа:
- колко е общата цена;
- каква сума вече е платена;
- какви плащания предстоят;
- кога възниква задължението за всяка следваща вноска;
- как първоначално платената сума се отразява на остатъка.
Тази последователност прави процеса по-ясен и позволява по-добро финансово планиране.
Документите създават яснота и за двете страни
Добре описаното плащане не защитава само купувача или само продавача.
То създава предвидимост и за двете страни.
При документите за покупка на апартамент ново строителство последователността е особено важна, защото различните документи имат различна роля – от резервацията и предварителното договаряне до окончателното прехвърляне на собствеността.
Когато всяко плащане има ясно основание и документ, значително по-лесно може да се проследи каква част от цената е платена и какво предстои.
Добра практика е да се пазят:
- подписаните договори и приложенията към тях;
- платежните нареждания;
- разписките, когато са приложими;
- документите за конкретния имот;
- последващите анекси или писмени промени по договорените условия.
Не определяйте характера на сумата само по нейния размер
Понякога се приема, че малката сума е „депозит“, а по-голямата непременно е „капаро“ или „задатък“.
Такова универсално правило няма.
Размерът сам по себе си не определя правната функция на плащането.
Една сравнително малка сума може да бъде част от цената, а по-голяма сума да представлява първа вноска според договорена схема.
Отново решаващо е съдържанието на договорката.
Как да подходите спокойно към първоначалното плащане
Не е необходимо купувачът да възприема всяко предварително плащане като повод за притеснение.
По-полезно е да подходи организирано.
Преди извършване на плащането трябва да са ясни три основни неща.
За какво плащате
Трябва да бъде определен конкретният имот и основанието за сумата.
Как плащането се отразява на цената
Ако сумата е част от покупната цена, трябва да е ясно как се приспада от последващите плащания.
Каква е следващата стъпка
Купувачът трябва да знае какво следва след резервацията или първоначалното плащане – например подготовка и подписване на предварителен договор.
Тези три въпроса обикновено дават много повече практическа яснота от споренето дали правилната дума е „капаро“ или „депозит“.
Капаро, депозит, аванс и задатък – защо разликата има значение
Основната разлика не е просто терминологична.
Тези понятия могат да описват плащания с различна функция.
Капарото и депозитът са широко използвани наименования в практиката. Авансът обикновено е предварително плащане на част от цената. Задатъкът има конкретно уредено значение и последици по Закона за задълженията и договорите.
Затова при покупка на имот е по-разумно да не се пита единствено „Колко е капарото?“.
По-полезните въпроси са:
- Какво представлява тази сума според договора?
- Част ли е от продажната цена?
- Как се отчита при следващото плащане?
- Какви са договорените условия?
- Какъв документ удостоверява плащането?
Когато отговорите са ясни, процесът по покупка става по-предвидим.
Ясните условия са основата на спокойната имотна сделка
Покупката на жилище включва множество решения – избор на проект, апартамент, етаж, изложение, начин на финансиране и схема на плащане.
Капарото или депозитът са само една част от този процес.
Те не трябва да се разглеждат нито като автоматична гаранция за сделката, нито като нещо необичайно. Значението им зависи от конкретната договореност.
Най-важното е купувачът да разбира каква сума плаща, на какво основание и как тя се вписва в цялата покупка.
Когато условията са ясно договорени, документите са последователни, а плащанията могат лесно да бъдат проследени, както купувачът, така и продавачът разполагат с по-ясна и предвидима рамка за приключване на сделката.
