Покупката на апартамент в нова сграда често се разглежда като възможност за съхраняване на капитал, получаване на доход от наем или последваща продажба. Новото строителство може да предложи съвременно разпределение, по-ниски първоначални разходи за ремонт и по-добра привлекателност за бъдещи купувачи и наематели. Това обаче не превръща всяко ново жилище автоматично в добра инвестиция.
Резултатът зависи от цената на придобиване, локацията, качеството на проекта, строителния етап, разходите по сделката и реалното търсене на конкретния тип апартамент. Значение имат и срокът, за който инвеститорът може да задържи имота, начинът на финансиране и целта на покупката.
Инвестицията в ново строителство трябва да се оценява като цялостен финансов проект. Потенциалната печалба е само едната страна. От другата са строителният риск, възможното забавяне, периодите без наемател, разходите за довършване и вероятността имотът да не може да бъде продаден бързо на очакваната цена.
Какво означава покупка с инвестиционна цел
Инвестиционният апартамент се избира по различни критерии от жилището за лично ползване. При собствен дом могат да бъдат водещи емоционалното усещане, конкретната гледка или близостта до роднини. При инвестицията основният въпрос е дали имотът има устойчива стойност и може да бъде реализиран при приемливи условия.
Покупката може да има няколко основни цели:
- дългосрочно отдаване под наем;
- сезонно или краткосрочно отдаване;
- покупка в ранен строителен етап и продажба след завършване;
- запазване на имота за по-дълъг период;
- бъдещо лично използване, съчетано с временно отдаване;
- диверсификация на спестяванията чрез материален актив.
Тези стратегии не са взаимозаменяеми. Апартамент, подходящ за дългосрочен наем, не е задължително най-добрият вариант за бърза препродажба. Преди покупката трябва да бъде определена основната цел, защото тя влияе върху избора на квартал, квадратура, разпределение и строителен етап.
Предимство: възможност за покупка на по-ранен етап
При проект в процес на изграждане инвеститорът може да получи достъп до по-широк избор от апартаменти. В началото обикновено са налични повече етажи, изложения и разпределения.
Това позволява да се избере жилище с характеристики, които имат по-добър потенциал за бъдеща реализация:
- среден етаж;
- добро изложение;
- функционално разпределение;
- нормални пропорции на стаите;
- самостоятелна спалня;
- тераса с практична форма;
- удобно паркомясто;
- ограничено съседство с асансьорни и технически шахти.
Покупката в ранен етап понякога се предлага при различни ценови условия от тези след напредване на строителството. Това обаче не гарантира бъдеща печалба. Разликата в цената трябва да се оценява спрямо времето до завършване, поетия риск и средствата, които остават ангажирани през този период.
Предимство: съвременно и търсено жилищно решение
Новите сгради обичайно се проектират според съвременните нужди на домакинствата. Често се предвиждат асансьор, подземно паркиране, контрол на достъпа, функционални общи части и по-добре организирани инсталации.
От инвестиционна гледна точка това може да повиши привлекателността на имота. Много наематели и купувачи предпочитат жилища, при които не се налагат незабавни ремонти на общите части, подмяна на стара дограма или преустройство на остаряло разпределение.
Търсени характеристики са:
- отделна спалня при двустаен апартамент;
- две непреходни спални при тристаен;
- място за съхранение;
- асансьор;
- достъпно паркиране;
- добра естествена светлина;
- ефективно отопление и охлаждане;
- удобна връзка с основни градски точки.
Самата година на строителство не е достатъчна. Съвременният проект трябва да бъде и качествено изпълнен, защото дефектите могат да намалят както наемната стойност, така и интереса при бъдеща продажба.
Предимство: по-малко непосредствени ремонти
При правилно завършен нов апартамент собственикът обикновено не трябва веднага да подменя общи инсталации, покрив или стара дограма. Това може да направи разходите през първите години по-предвидими.
Трябва обаче да се различават две неща – липсата на основен ремонт и готовността за използване. Много нови жилища се предават на шпакловка и замазка, което означава, че купувачът трябва да финансира довършването, кухнята, банята, осветлението, мебелите и електроуредите.
Затова при изчисляване на инвестицията трябва да се включат:
- настилки и боядисване;
- завършване на санитарните помещения;
- интериорни врати;
- кухня и електроуреди;
- климатици или друго оборудване;
- мебели;
- осветление;
- щори или завеси;
- хонорари за проектиране и управление на ремонта;
- непредвидени разходи.
Апартаментът започва да генерира наем едва когато е завършен и готов за обитаване. Периодът между покупката и първия приход също има цена.
Предимство: по-добър потенциал за отдаване под наем
Добре подбраният апартамент в нова сграда може да бъде привлекателен за наематели, които търсят чисто, модерно и енергийно ефективно жилище. Новите общи части и наличието на паркиране също могат да отличат имота от по-старото предлагане в района.
Най-широка аудитория обикновено имат жилищата, които предлагат баланс между общ месечен разход и удобство. Не е достатъчно апартаментът да изглежда добре на снимки. Той трябва да решава реални ежедневни нужди.
При оценка на потенциала за наем проверете:
- кой би бил типичният наемател;
- какви работодатели и учебни заведения има наблизо;
- има ли директен обществен транспорт;
- какви са разходите за отопление;
- има ли магазини и услуги на пешеходно разстояние;
- какви сходни жилища вече се предлагат;
- какви са таксите за сградата;
- може ли имотът да се използва целогодишно.
Във Варна близостта до университети, медицински центрове, работни зони и удобни транспортни направления може да бъде по-важна от известността на квартала.
Предимство: възможност за по-добра препродажба
Новият и добре поддържан имот може да има широка аудитория при бъдеща продажба. Купувачите често предпочитат жилища с асансьор, паркомясто, добри общи части и съвременно разпределение.
Ликвидността обаче зависи от конкретния апартамент. По-лесно се реализира жилище, което не налага твърде много компромиси.
Положително влияние могат да имат:
- стандартно и функционално разпределение;
- подходяща квадратура;
- среден етаж;
- нормално изложение;
- самостоятелни помещения;
- паркиране;
- завършена инфраструктура;
- ниски или обосновани такси;
- доказано качество на сградата.
Прекалено специфичните имоти могат да имат по-тясна аудитория. Голям апартамент с висока обща цена, студио с неудобна форма или жилище на проблемен етаж може да изисква повече време за продажба.
Риск: забавяне на строителството
При покупка преди завършване инвеститорът поема риск, свързан със сроковете. Забавянето може да отложи получаването на наем, продажбата или личното използване на жилището.
То може да доведе до:
- по-дълъг период без доход;
- допълнителни разходи за собствено жилище или наем;
- промяна в условията за банково финансиране;
- поскъпване на довършителните работи;
- затруднено планиране на обзавеждането;
- отлагане на очакваната продажба.
Предварителният договор трябва да съдържа конкретни срокове, етапи, последствия при забавяне и условия за прекратяване. Формулировки без ясен краен срок създават несигурност.
Риск: проектът може да не бъде изпълнен според очакванията
Рекламните изображения показват концепцията на бъдещата сграда, но не трябва да се възприемат като единствена гаранция за крайния резултат. Реалното изпълнение зависи от одобрения проект, техническата спецификация и договорните условия.
Разлика може да възникне при:
- фасадни материали;
- настилки в общите части;
- озеленяване;
- декоративни елементи;
- дограма;
- входни врати;
- осветление;
- контрол на достъпа;
- дворно оформление.
Затова обещаните материали и системи трябва да бъдат описани писмено. Общи определения като „луксозно изпълнение“ или „висок клас“ не са достатъчно конкретни.
Добре е да се посетят вече завършени обекти на инвеститора. Те показват как се запазват фасадата, общите части и техническите решения след реална експлоатация.
Риск: неправилно оценена крайна инвестиция
Една от най-честите грешки е сметката да приключва с продажната цена. Реалната инвестиция включва всички разходи до момента, в който жилището е готово за използване или продажба.
В бюджета трябва да участват:
- продажната цена;
- паркомясто или гараж;
- склад, ако се заплаща отделно;
- разходи по нотариалната сделка;
- правна проверка;
- банково финансиране;
- довършителни работи;
- обзавеждане;
- застраховка;
- месечна поддръжка;
- данъчни и счетоводни разходи;
- резерв за непредвидени дейности;
- периодът без наемател.
Подробна разбивка на включените и допълнителните плащания е представена в материала какво включва цената на апартамент ново строителство.
Риск: очакваната наемна доходност може да бъде надценена
Доходността не трябва да се изчислява само като годишния наем се раздели на цената на апартамента. Това е ориентировъчна брутна стойност, която не отчита разходите.
За по-реална оценка трябва да се приспаднат:
- периодите без наемател;
- текущите ремонти;
- застраховката;
- местните данъци и такси;
- разходите за общите части;
- подмяната на мебели и уреди;
- посредническите услуги;
- управлението на имота;
- разходите при смяна на наемател.
Не трябва да се приема, че жилището ще бъде отдадено през всеки месец и че наемната цена винаги ще нараства. Прогнозата е по-надеждна, когато включва консервативен сценарий с периоди без приходи и резерв за поддръжка.
Риск: прекалено много сходни жилища в района
В голям нов комплекс много апартаменти могат да бъдат завършени и предложени под наем или за продажба по едно и също време. Това създава директна конкуренция между собствениците.
Когато десетки жилища имат сходна площ, изложение и обзавеждане, изборът на наемателя често се определя от цената. Това може да удължи периода за реализация или да наложи отстъпка.
Предимство в такава среда имат апартаменти с:
- по-добър етаж;
- по-практично разпределение;
- гледка;
- по-тиха позиция;
- включено паркомясто;
- по-качествено обзавеждане;
- по-ниски текущи разходи;
- по-добра естествена светлина.
Преди покупката проверете колко сходни апартамента ще има в проекта и какво отличава конкретния имот.
Риск: недостатъчно развита инфраструктура
Новите сгради често се изграждат в развиващи се райони. Това може да създаде бъдещ потенциал, но и настоящи неудобства.
Проблеми могат да бъдат:
- незавършени улици;
- липса на тротоари;
- недостатъчно осветление;
- ограничен обществен транспорт;
- липса на магазини и услуги;
- продължаващо строителство на съседни терени;
- прах, шум и тежка техника;
- недостиг на места в училища и детски градини.
Не разчитайте само на бъдещи планове, които не са започнали да се изпълняват. Разграничете съществуващата инфраструктура от обещаното развитие и преценете дали инвестицията остава разумна, ако подобренията се забавят.
Риск: зависимост от кредитното финансиране
Кредитът може да увеличи възможностите на инвеститора, но създава постоянен финансов ангажимент. Месечната вноска трябва да може да бъде обслужвана и когато имотът временно не носи доход.
При покупка с кредит трябва да се предвидят:
- собственото участие;
- лихвените разходи;
- таксите по кредита;
- оценката на имота;
- ипотеката;
- имуществената застраховка;
- възможна промяна на месечната вноска;
- резерв при липса на наемател;
- условията за предсрочно погасяване.
Наемът не бива да се приема като гарантиран източник за пълно покриване на кредита. Необходим е резерв, който позволява плащанията да продължат при ремонт, смяна на наемател или временно по-слабо търсене.
Риск: ограничена ликвидност
Недвижимият имот не може да бъде продаден незабавно като високоликвиден финансов актив. Процесът изисква подготовка, реклама, огледи, преговори, документи и нотариална сделка.
При необходимост от бърза продажба може да се наложи отстъпка от очакваната цена. Това е особено вероятно, ако:
- районът има голямо предлагане;
- апартаментът е с нестандартно разпределение;
- общата цена е висока;
- няма паркиране;
- сградата има проблеми;
- имотът е силно персонализиран;
- пазарната среда се е променила.
Инвеститорът трябва да има предварително обмислен срок на задържане и да не използва средства, които може да са му необходими в близко бъдеще.
Как да намалите инвестиционния риск
Рискът не може да бъде премахнат напълно, но може да бъде управляван чрез системна проверка.
Преди покупката:
- определете конкретната инвестиционна цел;
- проучете инвеститора и завършените му сгради;
- проверете собствеността и тежестите;
- анализирайте разрешението за строеж и проекта;
- сравнете цената с реално сходни имоти;
- изчислете пълната инвестиция;
- проверете търсенето на наеми;
- оценете конкуренцията в района;
- прегледайте договора с независим адвокат;
- предвидете резерв за забавяне и непредвидени разходи;
- разработете реалистичен план за продажба или отдаване.
Значението на строителните етапи е разгледано подробно в статията за Акт 14, Акт 15 и Акт 16.
Как да изберете подходящ инвестиционен апартамент
Не е необходимо инвестиционният имот да бъде най-големият или най-впечатляващият в сградата. По-важно е да бъде разбираем и достъпен за широка група бъдещи наематели или купувачи.
Обикновено трябва да се търси комбинация от:
- доказано търсена локация;
- разумна обща цена;
- функционално разпределение;
- нисък дял на неизползваемата площ;
- подходящ етаж;
- възможност за паркиране;
- контролируеми разходи;
- добро качество на строителството;
- ясни документи;
- реалистичен срок за завършване.
Разгледайте наличните жилищни проекти на MGA Group, за да сравните различни локации, типове апартаменти и етапи на развитие.
Новото строителство не гарантира печалба
Инвестицията в нов апартамент може да предложи съвременно жилище, широк избор в ранен етап, потенциал за отдаване и по-малко непосредствени ремонти. Тези предимства обаче имат стойност само когато имотът е придобит при разумни условия и отговаря на реалното търсене.
Основните рискове са свързани със сроковете, качеството, финансирането, крайните разходи, конкуренцията и бъдещата ликвидност. Те не трябва да се пренебрегват заради очакване, че цената на всеки нов имот непременно ще се повиши.
Доброто решение се основава на документи, изчисления и конкретен инвестиционен план. Когато локацията, апартаментът, строителят и финансовите условия са проверени заедно, новото строителство може да бъде част от дългосрочна стратегия. Когато покупката се прави единствено заради обещание за бъдеща печалба, рискът от неправилна оценка е значително по-висок.
