Покупка на апартамент с ипотечен кредит – стъпки и полезни съвети

Покупката на собствено жилище с ипотечен кредит е решение, което изисква едновременно добра финансова подготовка, внимателен избор на имот и ясна последователност на действията. За много купувачи кредитът е основният инструмент, който прави възможно придобиването на апартамент, без да разполагат с цялата покупна цена предварително. Това обаче не означава, че процесът започва с избора на банка или с конкретна обява.

Най-разумният подход е първо да определите реалистичния си бюджет, размера на собствените средства и комфортната месечна вноска. След това могат да бъдат сравнени различни банкови предложения и да се премине към търсене на жилище, което отговаря както на личните ви нужди, така и на изискванията за финансиране.

При ипотечния кредит има два отделни елемента на одобрение – банката преценява кредитоспособността на купувача и оценява дали конкретният имот е подходящо обезпечение. Затова дори човек с добри доходи не трябва да приема, че всеки избран апартамент автоматично ще бъде финансиран.

Определете бюджета преди да започнете огледите

Първата стъпка при покупка на апартамент с ипотечен кредит е да определите колко можете да си позволите, без бъдещата вноска да натоварва прекомерно семейния бюджет.

Банката може да изчисли максималния размер на кредита според доходите, задълженията и останалите си критерии, но максимално допустимата сума не е задължително най-разумната за вас.

Помислете каква месечна вноска бихте могли да обслужвате спокойно и при промяна в разходите на домакинството.

Добре е предварително да отчетете:

• постоянните месечни разходи;
• съществуващи кредити, лизинги и кредитни карти;
• разходите за деца и семейство;
• средства за ремонт и обзавеждане;
• необходимостта от финансов резерв;
• възможни бъдещи промени в доходите.

След покупката към вноската могат да се добавят разходи за поддръжка на сградата, застраховка, данъци, ремонти и други задължения, затова не планирайте бюджета само около размера на кредита.

Подгответе собствено участие

Ипотечното финансиране обичайно изисква купувачът да участва със собствени средства.

БНБ прилага изисквания към кредитите, обезпечени с жилищни недвижими имоти, според които съотношението между размера на кредита и стойността на обезпечението по правило не трябва да надхвърля 85%, съотношението между плащанията по обслужването на дълга и месечния доход е до 50%, а максималният срок по договора е 30 години, при наличие на ограничени допустими отклонения за банките.

Това обаче не означава автоматично, че всеки клиент ще получи кредит за 85% от цената. Конкретният размер зависи от политиката на банката, доходите, кредитната история, оценката на имота и останалите условия.

Не използвайте всички спестявания за първоначалната вноска

Освен собственото участие трябва да останат средства за разходите по сделката и за периода непосредствено след покупката.

Добре е да предвидите отделен бюджет за:

• нотариални и административни разходи;
• местен данък при придобиване, когато е приложим;
• банкови такси;
• оценка на имота;
• застраховки;
• ремонт и довършване;
• мебели и техника.

При ново жилище крайната необходима сума може да е по-висока от цената, която виждате в офертата. Полезно е още при сравняването на предложенията да знаете какво включва цената на апартамент ново строителство и кои плащания могат да останат извън нея.

Направете предварителна консултация за кредит

Една от най-полезните стъпки е да разговаряте с банка или кредитен консултант преди да сте поели сериозен ангажимент към конкретен продавач.

Предварителната оценка не е окончателно одобрение, но може да покаже в какъв ценови диапазон е разумно да търсите.

Обикновено се разглеждат:

• размерът и устойчивостта на доходите;
• трудовата и професионалната заетост;
• текущите финансови задължения;
• кредитната история;
• желаният размер на кредита;
• срокът на финансиране.

Тази стъпка може да ви спести време и да намали риска да харесате апартамент, който впоследствие се оказва извън реалния ви бюджет.

Сравнете повече от една банкова оферта

Не избирайте кредит само защото една банка предлага привлекателен рекламен лихвен процент.

При дългосрочен кредит има значение цялата структура на продукта. Две оферти с близка лихва могат да имат различни такси, задължителни услуги или условия за ползване на преференциалната ставка.

Проверете:

• лихвения процент;
• дали лихвата е фиксирана или променлива;
• годишния процент на разходите;
• срока на кредита;
• таксите за разглеждане и управление;
• условията за предсрочно погасяване;
• изискванията за превод на работна заплата;
• необходимите застраховки;
• условията при промяна на лихвата.

ГПР е особено полезен при сравняването, защото дава по-широка представа за цената на кредита от самата номинална лихва.

Изберете имот, който отговаря и на банковите изисквания

След като имате яснота за бюджета, започва същинското търсене на апартамент.

Тук е важно да се има предвид, че банката няма да оценява само вас като кредитополучател. Ще бъде проверен и самият имот.

Значение могат да имат:

• собствеността;
• наличните документи;
• правният статут;
• етапът на строителство;
• възможността да бъде учредена ипотека;
• пазарната оценка;
• наличието на тежести.

Затова при покупка с ипотечен кредит е по-разумно да се проверява документалната страна още преди да се поеме значителен финансов ангажимент.

Какво да внимавате при апартамент в строеж

Когато жилището все още се изгражда, банковото финансиране може да бъде организирано по различен начин според достигнатия етап, проекта и политиката на конкретната банка.

Преди да подпишете договор, проверете дали избраният кредитор принципно финансира подобен имот и на какъв етап.

При такива сделки е важно предварително да знаете какво да проверите преди покупка на апартамент в строеж – от инвеститора и разрешението за строеж до сроковете, начина на плащане и съдържанието на договора.

Това ще ви помогне да не договорите схема на плащане, която впоследствие не може да бъде синхронизирана с банковото финансиране.

Проверете документите преди предварителния договор

Покупката с кредит не освобождава купувача от необходимостта да провери имота.

Банката прави собствен правен анализ, но той е насочен основно към риска за кредитора и качеството на обезпечението.

Вие трябва да защитите своя интерес като купувач.

Внимавайте с капарото

Капарото често се плаща преди окончателното банково решение. Именно тук купувачът трябва да бъде особено внимателен.

Не приемайте предварителна устна информация от банка като гаранция, че кредитът със сигурност ще бъде отпуснат при точно определени параметри.

Преди да дадете значителна сума, трябва да знаете:

• какво се случва с нея, ако банката откаже финансиране;
• до кога трябва да бъде платена останалата цена;
• какви документи трябва да представи продавачът;
• има ли условия, свързани с банковото одобрение;
• предвидени ли са неустойки.

Всеки договор трябва да се разглежда според конкретната сделка, а при съмнение е разумно да бъде прегледан от квалифициран юрист.

Предварителният договор трябва да отчита времето за банковата процедура

Една от грешките при покупка с ипотека е да се договори прекалено кратък срок до окончателната сделка.

След подписването на предварителния договор банката може да трябва да извърши редица действия – оценка на имота, проверка на документите, правен анализ, окончателно кредитно решение и подготовка на документацията.

Затова срокът трябва да е реалистичен.

В самия предварителен договор за апартамент е важно ясно да бъдат посочени цената, начинът на плащане, сроковете и останалите съществени условия.

Следва оценката на имота

Банката обикновено изисква оценка от специалист, който определя пазарната стойност на жилището.

Тази стойност може да има пряко значение за максималния размер на кредита.

Важно е да знаете, че договорената продажна цена и банковата оценка не са едно и също.

Например продавачът и купувачът могат да се договорят за определена цена, но оценителят да определи по-ниска пазарна стойност. Ако банката изчислява финансирането според тази стойност, купувачът може да трябва да осигури по-голяма сума със собствени средства.

Затова винаги е добре да разполагате с допълнителен резерв.

Банката прави окончателното кредитно одобрение

След като са подадени необходимите документи и е извършена оценката, банката преминава към окончателното разглеждане.

Тя преценява едновременно клиента и обезпечението.

На този етап могат да бъдат поискани допълнителни документи или уточнения. Не приемайте, че предварителната положителна оценка автоматично означава, че окончателните параметри ще бъдат идентични.

Когато получите финалното предложение, сравнете го с това, което сте обсъждали предварително.

Прочетете договора за кредит, преди да го подпишете

Ипотечният договор е дългосрочен ангажимент и не трябва да се подписва механично.

Обърнете специално внимание на:

• начина на изчисляване на лихвата;
• условията за нейна промяна;
• размера и падежа на месечната вноска;
• таксите;
• застраховките;
• последствията при просрочие;
• условията за предсрочно погасяване;
• изискванията за допълнителни банкови услуги.

Ако има клауза, която не разбирате, поискайте подробно обяснение преди подписване.

Какво означават Акт 14, Акт 15 и Акт 16 за кредита

При ново строителство етапът на сградата може да има значение за това кога и при какви условия банката е готова да финансира.

Затова трябва добре да разбирате разликата между отделните етапи.

За ипотечната покупка основният извод е, че още при първия разговор с банката трябва да кажете на какъв етап се намира конкретният имот.

Подгответе средствата за разходите по сделката

Освен цената на апартамента трябва да имате отделен бюджет за съпътстващите разходи.

В зависимост от конкретната сделка могат да възникнат:

• нотариални такси;
• такси за вписване;
• местен данък при придобиване;
• разход за оценка;
• банкови такси;
• разходи по учредяване и вписване на ипотеката;
• застраховки;
• правни или други професионални услуги.

Точният размер трябва да бъде изчислен за конкретния имот и конкретния кредит.

Не е добра идея тези средства да се вземат от бюджета, който сте отделили за собственото участие.

Как преминава нотариалната сделка

При покупка с ипотечен кредит окончателната сделка изисква координация между купувача, продавача, банката и нотариуса.

Конкретната последователност може да се различава, но преди датата на сделката трябва да е ясно:

• колко плащате със собствени средства;
• кога се извършва това плащане;
• каква сума ще бъде предоставена чрез кредита;
• при какви условия банката ще я преведе;
• какви документи трябва да бъдат вписани;
• по коя сметка ще бъдат преведени средствата.

Не оставяйте изясняването на тези въпроси за деня на подписването.

Усвояването на кредита може да бъде след нотариалното изповядване

Фактът, че нотариалният акт е подписан, не означава непременно, че банковата сума се превежда в същата секунда.

Кредиторът може да постави определени условия за усвояване – например извършване на съответните вписвания и представяне на изисканите документи.

Точно затова продавачът и купувачът трябва предварително да са наясно с механизма на плащане.

Не вземайте максималния възможен кредит само защото можете

Дългият срок на ипотеката означава, че финансовите условия на домакинството могат да се променят.

Днешната поносима вноска може да се усеща различно след няколко години при:

• промяна в доходите;
• нови семейни разходи;
• период без работа;
• необходимост от ремонт;
• други големи финансови цели.

По-консервативният бюджет осигурява повече свобода.

Когато сравнявате жилища, не гледайте само каква цена банката ви позволява да финансирате, а каква покупка ще можете да обслужвате спокойно в дългосрочен план.

Оставете резерв и след сделката

Финансовата подготовка не приключва с получаването на ключовете.

Новият апартамент може да има нужда от:

• кухня;
• мебели;
• техника;
• осветление;
• климатизация;
• довършителни дейности;
• дребни ремонти;
• оборудване на банята.

Ако вложите всички спестявания в собственото участие и разходите по сделката, дори сравнително малък непредвиден разход може да създаде проблем.

Добрата ипотечна покупка оставя на домакинството достатъчен финансов резерв.

Последователност при покупка на апартамент с ипотечен кредит

За да бъде процесът по-предвидим, може да следвате тази последователност:

1. Определете максималния си реалистичен бюджет.
2. Изчислете средствата за собствено участие.
3. Оставете отделен резерв за сделката и след нея.
4. Направете предварителна консултация за кредит.
5. Сравнете предложения от повече от една банка.
6. Изберете подходящ апартамент.
7. Проверете документите и правния статус на имота.
8. Съгласувайте разумни срокове в предварителния договор.
9. Представете имота за банково одобрение и оценка.
10. Получете окончателните условия по кредита.
11. Прочетете договора и всички свързани документи.
12. Подгответе собствените средства и разходите за сделката.
13. Организирайте нотариалното прехвърляне.
14. Изпълнете условията за усвояване на кредита.

Как да намалите риска от проблеми

Най-важното е да не разчитате на предположения.

Не приемайте, че:

• банката със сигурност ще финансира максималната сума;
• оценката ще бъде равна на продажната цена;
• всички банки имат еднакви условия;
• всяко жилище е приемливо обезпечение;
• рекламната лихва показва цялата цена на кредита;
• процедурата винаги приключва за еднакъв срок.

Колкото повече от тези въпроси изясните предварително, толкова по-малка е вероятността да се появи проблем в последния момент.

Информираното решение е по-важно от максималния кредит

Покупката на апартамент с ипотечен кредит може да бъде добре планиран и предвидим процес, когато отделните стъпки се изпълняват в правилната последователност.

Започнете от собствените си финансови възможности, а не от максималната сума, която бихте могли да получите. Сравнете банковите условия внимателно, проверете конкретния имот и не подписвайте предварителен договор със срокове, които не отчитат необходимото време за финансиране.

Най-доброто решение не е непременно апартаментът с най-високата цена, която банката е готова да финансира. По-разумна е покупката, при която собственото участие, месечната вноска, допълнителните разходи и финансовият резерв остават в добър баланс.

Така ипотечният кредит изпълнява истинската си цел – да помогне за придобиването на подходящо жилище, без покупката да се превръща в прекомерна финансова тежест.